Реконструкция объектов капитального строительства – основные аспекты и практические рекомендации

Реконструкция зданий и сооружений является важным этапом в жизненном цикле объектов капитального строительства. С течением времени любое строение нуждается в ремонте, усилении, модернизации и приведении в соответствие с новыми требованиями комфорта, безопасности и эффективности использования.

Целесообразная реконструкция позволяет продлить срок службы зданий на десятилетия, существенно улучшив их потребительские качества. Обновленные инженерные системы обеспечивают комфорт и экономию ресурсов. В этой статье подробно рассматриваются основные аспекты реконструкции объектов строительства: цели, виды работ, проектирование, организация и экономическая эффективность.

Содержание:

Основные цели и задачи реконструкции объектов строительства реконструкции

Реконструкция объектов строительства - важный этап в жизненном цикле зданий и сооружений. Со временем любое строение нуждается в обновлении и модернизации, чтобы соответствовать современным стандартам безопасности, энергоэффективности и функциональности. 

Главными целями реконструкции объектов строительства являются:

  • Продление срока службы здания или сооружения;
  • Повышение комфорта и безопасности условий проживания или трудовой деятельности;
  • Расширение площади или изменение функционального назначения объекта;
  • Улучшение технико-экономических и энергетических характеристик объектов;
  • Приведение в соответствие с действующими нормами и правилами.

Для достижения этих целей проводится комплекс строительных работ, включающий демонтажные, монтажные и отделочные работы. Результатом реконструкции является качественно обновленный объект с улучшенными характеристиками.

Основные задачи:

  • Обследование технического состояния и выявление дефектов конструкций;
  • Разработка проектно-сметной документации на реконструкцию;
  • Усиление, замена или восстановление несущих строительных конструкций;
  • Замена изношенных инженерных систем на более современные и эффективные;
  • Повышение энергоэффективности зданий (утепление стен, крыш, замена окон и др.);
  • Обеспечение требований пожарной безопасности, доступной среды для маломобильных групп граждан;
  • Получение заключений экспертизы и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основные виды реконструктивных работ

Реконструкция объектов капитального строительства включает следующие основные виды работ:

Усиление несущих конструкций. При выявлении повреждений или снижения несущей способности конструкций проводится их усиление с применением современных технологий. Это позволяет повысить долговечность здания. Усиление конструкций включает комплекс работ по повышению их несущей способности и обеспечению требуемого уровня надежности и безопасности.

Распространённые методы усиления:

  • Устройство металлических обойм из профилей или листовой стали;
  • Бандажирование с применением углеродных лент;
  • Установка дополнительных стоек и распорок;
  • Инъецирование трещин специальными составами;
  • Устройство армокаркасов и бетонных обойм.

Выбор метода зависит от материала конструкций, характера дефектов и нагрузок. 

Замена инженерных систем. Старые коммуникации и оборудование заменяются на современные энергоэффективные аналоги. Это способствует экономии ресурсов.

При замене используются современные ресурсосберегающие инженерные системы и оборудование, такие как:

  • Автоматизированные тепловые пункты;
  • Системы с регулируемым температурным режимом;
  • Тепловые насосы и гелиоустановки;
  • Водосберегающая сантехника и арматура;
  • Энергоэффективные светильники со светодиодами.

Это позволяет снизить потребление тепла, горячей воды, электроэнергии и в конечном счете эксплуатационные расходы.

Перепланировка помещений. Путем переноса, демонтажа или возведения новых перегородок оптимизируется внутреннее пространство под нужды эксплуатации.

Перепланировка проводится для изменения функционального назначения помещений и оптимизации планировочных решений.

Работы по перепланировке включают:

  • Демонтаж ненесущих перегородок;
  • Возведение новых перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Заделку неиспользуемых дверных проемов;
  • Снос несущих стен с устройством взамен балочных перекрытий;
  • Устройство дополнительных проемов и вставок в несущих стенах.

Грамотная перепланировка позволяет, например, из нескольких маленьких комнат сделать просторный открытый офис или наоборот разделить большое помещение на несколько изолированных кабинетов. Перепланировка проводится по специально разработанному проекту для обеспечения прочности, виброустойчивости и звукоизоляции конструкций.

Работы по термомодернизации ограждающих конструкций. Утепление стен, крыши, замена окон повышает теплозащиту и энергоэффективность здания.

Это основные виды работ при реконструкции. Их сочетание в каждом конкретном проекте определяется поставленными целями.

Основные типы реконструкции зданий

В зависимости от объёма и характера работ реконструкция капитальных зданий подразделяется на следующие виды:

Комплексная реконструкция

Предполагает полную замену изношенных конструкций, переустройство планировки и фасадов, перевооружение инженерных систем. Проводится для максимального продления срока службы здания с обеспечением современных норм комфорта и безопасности.

Выборочная реконструкция

Ограниченный набор строительных работ для решения определенных задач, например:

  • усиление несущих конструкций;
  • утепление и ремонт фасада;
  • замена инженерных сетей.

Выполняется при ограниченном финансировании.

Капитальный ремонт с элементами реконструкции

Наряду с ремонтными работами проводится локальная замена конструкций, частичная перепланировка, модернизация инженерии.

Такой комплекс мероприятий позволяет улучшить параметры здания при относительно невысоких затратах.  

Особенности реконструкции зданий

Реконструкция зданий и сооружений имеет ряд важных особенностей: 

  1. Проводится без остановки эксплуатационного процесса - то есть без отселения жильцов или приостановки работы предприятий. Это накладывает дополнительные требования к организации и безопасности работ.
  2. Требуется сложная адаптация новых архитектурных и конструктивных решений к существующим несущим строительным конструкциям.
  3. Должна быть обеспечена полная совместимость сохраняемых и заменяемых элементов здания - как строительных, так и инженерных.
  4. Имеются жёсткие временные ограничения за счет необходимости минимизации перерывов в эксплуатации здания.
  5. Ограничения по финансированию могут накладываться текущим техническим состоянием и статусом объекта (памятник архитектуры, ветхое здание и др.)

Эти особенности учитываются при разработке проектов реконструкции и непосредственном выполнении работ. 

Организация проектирования и производства реконструктивных работ

Процесс реконструкции начинается с обследования технического состояния объекта - выявления дефектов, износа, оценки остаточного ресурса конструкций. Далее разрабатывается проектно-сметная документация, определяющая архитектурно-планировочные и конструктивные решения реконструкции, а также инженерное оснащение. На основании утвержденной документации осуществляется производство общестроительных, монтажных и пуско-наладочных работ. Ведется авторский и технический надзор со стороны проектировщиков и государственного надзора для контроля соответствия выполненных работ.

В результате реконструкции объект должен отвечать текущим нормам в области строительства, энергоэффективности и безопасности. 

Реконструкция объектов строительства

Нормативно-правовое регулирование реконструкции

Реконструкция объектов регламентируется следующими основными нормативными документами:

  • Градостроительный кодекс РФ - определяет общие принципы реконструкции в составе градостроительной деятельности.
  • Федеральный закон No190-ФЗ "О реконструкции объектов капитального строительства" - устанавливает особенности регулирования работ по реконструкции зданий и сооружений.
  • СП 118.13330 "Общие правила реконструкции объектов капитального строительства" - содержит основные требования к проектированию и производству реконструктивных работ.
  • СНиП 21-02 "Промышленные здания" и другие нормы проектирования - применяются в части требований к архитектурным, конструктивным и инженерным решениям.

Соблюдение данных норм обязательно для осуществления законной и безопасной реконструкции. 

Экономические аспекты реконструкции

Реконструкция требует значительных первоначальных инвестиций на проектирование, строительно-монтажные работы, материалы, закупку и монтаж инженерного оборудования. Однако в последующем эксплуатационные расходы на текущий ремонт и содержание объекта существенно снижаются за счёт повышения износостойкости и долговечности модернизированных конструкций и инженерных систем. Кроме того, за счёт внедрения энергоэффективных технологий (утепление фасадов, установка ИТП, АИТП, частотных приводов и т.д.) достигается экономия тепловой энергии, воды и электроэнергии. Это ведёт к существенному снижению эксплуатационных издержек и быстрой окупаемости вложений на реконструкцию - от 2 до 12 лет в зависимости от объёма работ. 

Заключение:

Таким образом, реконструкция объектов капитального строительства - это комплекс работ технического, экономического и правового характера, направленных на модернизацию зданий и сооружений.

Грамотное планирование и выполнение реконструкции позволяет решить целый ряд важных задач - повысить долговечность, безопасность, комфортность условий эксплуатации, снизить ресурсопотребление объектов. Это обеспечивает технико-экономическую целесообразность вложений на модернизацию.

Рассмотренные в статье виды и методы реконструкции, технологии проектирования и производства работ могут послужить практическим руководством для специалистов строительной отрасли, а также заказчиков реконструкции объектов недвижимости. Глубокое понимание данной проблематики крайне важно в современных условиях активной модернизации зданий и инфраструктуры городов.