Ремонт зданий и сооружений - всё, что нужно знать

Ремонт зданий и сооружений — это важная и актуальная тема для любого собственника недвижимости. От того, насколько качественно проводятся работы по ремонту, зависит долговечность конструкций, безопасность людей, а также комфортные условия для жизни и работы.

В данной статье мы подробно рассмотрим основные аспекты, связанные с ремонтом зданий и сооружений:

Информация будет полезна как для владельцев частных домов и квартир, так и представителям управляющих компаний, ТСЖ, а также руководителям промышленных предприятий и коммерческой недвижимости. 

Виды ремонтных работ

Ремонт зданий и сооружений можно разделить на несколько основных видов:

  1. Текущий ремонт – наиболее частые и доступные по стоимости работы, направленные на поддержание эксплуатационных характеристик здания. Включают мелкий ремонт конструкций, инженерных систем, фасадов.
  2. Капитальный ремонт – комплекс работ по замене изношенных конструкций и систем инженерного обеспечения. Проводится реже, требует больших затрат.
  3. Реконструкция – изменение технических и/или функциональных характеристик здания. Может включать надстройку этажей, перепланировку, замену фундаментов.

Задачи ремонтных работ:

  • Восстановление работоспособности конструкций;
  • Повышение комфортности условий эксплуатации;
  • Улучшение внешнего вида фасадов и интерьеров;
  • Продление срока службы здания в целом.

Технологии и методы ремонта

При выполнении работ по ремонту зданий и сооружений применяется широкий спектр технологий и методов. Рассмотрим основные из них:

  1. Усиление фундаментов. Применяются разные варианты - устройство монолитной железобетонной обоймы, буронабивные сваи, стальные или железобетонные распорки. Выбор зависит от типа фундамента, характера деформаций, грунтовых условий.
  2. Утепление фасадов. Наиболее распространен вариант "мокрого" фасада с применением минераловатных плит, крепящихся на клею и дюбелях. Возможно использование вентилируемого фасада, навесных панелей.
  3. Усиление стен, колонн, перекрытий. Применяют стальные или железобетонные элементы - обоймы, распорки, бандажи. Используют полимерные композитные материалы.
  4. Замена инженерных систем - электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.д.

Таблица 1. Основные технологии ремонта зданий и сооружений

Элемент конструкции Технология
Фундамент

- Устройство монолитной обоймы
- Буронабивные сваи
- Установка металлических распорок     

Несущие стены

- Усиление стальными и ж/б элементами 
- Устройство дополнительных стоек, рам    

Перекрытия

- Утолщение плит сверху бетоном
- Усиление металлическими балками      

Крыша

- Утепление и гидроизоляция
- Устройство нового покрытия

Фасад

- Теплоизоляция (мокрый фасад)
- Облицовка композитными панелями
- Навесной вентфасад

Особенности капитального ремонта

Капитальный ремонт зданий и сооружений — это комплексное мероприятие, требующее тщательной подготовки и планирования. Рассмотрим его ключевые особенности:

  1. Высокая стоимость работ. Финансирование часто осуществляется из специальных фондов, создаваемых собственниками помещений в многоквартирных домах.
  2. Необходимость проекта производства работ. Разрабатывается для старых и технически сложных зданий, определяет объемы, технологии и последовательность всех этапов.
  3. Получение разрешений и согласований. При капремонте объектов культурного наследия требуется согласование с органами охраны памятников.
  4. Поэтапное выполнение отдельных конструктивных элементов. Например, сначала ремонтируют фундамент и стены, затем перекрытия и крышу, потом инженерные системы.
  5. Контроль качества на всех этапах. Осуществляют строительная лаборатория, авторский надзор, технадзор заказчика. 

Выбор подрядчика и контроль качества

При выборе подрядной организации для выполнения ремонтных работ рекомендуется:

  • Анализировать опыт компании по похожим объектам, отзывы клиентов.
  • Оценивать наличие квалифицированного инженерного персонала.
  • Уточнять, есть ли необходимые допуски СРО, лицензии, сертификаты.
  • Запрашивать перечень применяемых материалов и технологий.
  • Сравнивать сметы и сроки от нескольких организаций.

Контроль качества при выполнении работ должен включать:

  • Входной контроль проектно-сметной документации.
  • Проверку соблюдения технологий производства на всех этапах.
  • Лабораторные испытания применяемых материалов.
  • Оценку соответствия выполненных работ проекту. 
  • Приемочные испытания инженерных систем.

Тщательный контроль позволяет своевременно выявлять и устранять дефекты, гарантируя высокое качество ремонта зданий и сооружений. 

Пример: Комплексный ремонт 5-этажного жилого дома

Рассмотрим конкретный пример ремонта многоквартирного дома 1960-х годов постройки в городе N.

Диагностика здания выявила: значительные просадки фундамента, многочисленные трещины стен, протечки в системах ГВС и ХВС, провисание межпанельных швов, частичное разрушение балконных плит.

Был выполнен следующий комплекс работ:

  1. Устройство буронабивных свай по периметру здания;
  2. Ремонт фундаментных блоков методом инъецирования;
  3. Заделка трещин и отслоений в кирпичных стенах;
  4. Усиление межпанельных швов;
  5. Утепление и облицовка фасада;
  6. Ремонт инженерных систем ГВС, ХВС, отопления;
  7. Замена балконных плит.

Ремонт позволил устранить аварийные участки, усилить конструкции, повысив срок службы дома не менее чем на 30 лет.

Заключение

Ремонт зданий и сооружений - комплекс мероприятий, требующих привлечения высококвалифицированных специалистов и значительных финансовых вложений. Однако своевременно выполненные работы по восстановлению эксплуатационных характеристик конструкций позволяют на долгие годы обеспечить надежность и безопасность здания, комфортные условия для проживания и деятельности.

Чтобы минимизировать затраты и риски при ремонте, важно тщательно подойти к выбору подрядчика, контролю качества на всех этапах и приемке выполненных работ. Надеемся, эта статья поможет читателям разобраться в различных аспектах ремонта, видах работ, применяемых технологиях и методах контроля для принятия взвешенных решений по ремонту зданий и сооружений.